急な転勤で賃貸に出すことになったマイホーム。家賃収入がある場合、住宅ローンは経費として計上できるため、借り換えについてあまり深くは考えていませんでした。
ですが、せっかくの低金利時代。金利が上昇する前のタイミングで一度、住宅ローンの借り換えをしようと比較を始めました。
今回は、住宅ローンの借り換えの基本について一通り調べたので、ブログ記事にまとめてみました。
住宅ローンの借り換えの注意点
まず、住宅ローンを借り換えをした方が良い目安とされているのが以下の条件です。
- 住宅ローンの残高が1000万円以上
- 返済期間が10年以上
- 借り換え前と後の金利差が0.5%～1%以上
例えば、住宅ローンの返済期間が10年、住宅ローン残高が1,000万円、金利が1％の場合は、利息の支払いが約51万円です。つまり、このような条件で、金利が1％下がれば単純に51万円の節約効果が見込めます。
ただ、住宅ローンの借り換えには諸費用がかかります。新生銀行では事務取扱手数料が5万円ほどとかなり安いですが、一般的には1,000万円の借り換えでも30万円以上かかります。
【 借り換え諸経費 】
- 保証料： 金利に0.2～0.4％上乗せ
- 事務取扱手数料： 5万円～融資金額の2.16%
- 印紙税：
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円 - 抵当権設定費用： 借入額の0.1％～0.4％
- 司法書士への報酬登記実費： 5～10万円程度
※メガバンクや地銀では、保証料+事務取扱手数料無料、ネットバンクでは、保証料無料+事務取扱手数料の設定をしていることが多いです。
住宅ローンの借り換えには、安くはない諸経費がかかるということは注意してください。
よって、住宅ローンの借り換えは何度もできるものではなく、ここぞと言うタイミングを見計らわないといけないんですね。これがとても難しいところ。
住宅ローンの借り換え方法
次に住宅ローンの借り換え方法について。借り換えの申し込みや手続きもそれなりに時間がかかるので、できれば今の借りている銀行でどうにかしてほしいと言うのが本心。
【 わが家の住宅ローン事情 】
- 借入先： 住信SBIネット銀行
- 金利： 10年固定1.8％ + 変動金利 （ミックスローン）
- 残高： 1,750,000円
住宅ローンを組んだのはダンナさんが28歳のとき。35年ローンで月々約8万円の返済です。10年固定の割合がほとんどだったので、今回の借り換えでは全て変動金利にしたいと思っています。（変動金利にしたい理由はまた別の記事で書く予定）
何度か繰り上げ返済をしたため、当初よりもかなり早いペースで返済できています。今回変動金利で借り換えをした場合、返済額も減るため、期間も短く20年で組み直そうと考えています。
借入銀行に相談して金利を引き下げてもらおう
過去に返済の延滞がなく、大幅な収入ダウンや転職などない場合は、交渉に応じてもらえる場合があると聞いて、早速コールセンターに電話してみました。住信SBIネット銀行では、固定金利を変動金利に変更するキャンペーンを不定期に開催していましたが、現在は特にないとのこと。
他に何か良い条件で変更できないかと聞いてみたもの、コールセンターのスタッフでは交渉に応じてもらえるはずもなく、敢え無く撃沈…
住宅ローンを新規で組むときはダイワハウスの営業担当が直接交渉してくれていたので良い条件で借りることができましたが、借り換えのときはコールセンターしか相談先がないのでネット銀行は少々不便を感じました。
店舗型のメガバンクや地方銀行なら、直接相談できるから良いですね。
ほかの金融機関で借り換えよう
住信SBIネット銀行さん、話も聞いてくれないようなあなたとはお別れです。ということで新たな住宅ローン借り入れ先を探しました。
実は、新規で住宅ローンを借りた時は、ダイワハウスの営業マンにお任せしていたため、住宅ローンについてあまり真剣に勉強していませんでした。人生で一番大きな買い物なのに、金利だけ見て、手数料など細かいところを比較せずに軽率に決めてしまって反省です。
今回、借り換えをするにあたって改めて勉強する機会ができたので、名誉挽回！金利や手数料などを比較し、イオン銀行、新生銀行、じぶん銀行の３つに候補を絞りました。
住宅ローンの借り換え先銀行の候補
イオン銀行
イオン銀行は、その名の通り大型ショッピングセンターで有名なイオングループの銀行。ショッピングセンター内に店舗があるという珍しい形態です。イオン銀行は全国約120ヶ所にあり、土曜・日曜、祝日はもちろんのこと、年末・正月三が日やゴールデンウィークを含めて、365日営業しています。
買い物のついでに立ち寄れたり、土日祝に対面で話が聞ける利便性は他の銀行と比べてもメリットはかなり大きいです。
イオン銀行の魅力は、店舗で専門スタッフが対応してくれる安心感もありながら、変動金利や10年固定金利がネット銀行並みに引けを取らずとても低いこと。2016年10月の金利は、変動金利0.57％、10年固定で0.79％です。
保証料、一部繰り上げ返済の手数料、団体信用生命保険料はすべて無料。さらに、住宅ローン利用者は当初５年間、イオンでの買い物が毎日５％ＯＦＦになります。
参考 イオン銀行で住宅ローンの借り換え相談！金利が安い＆主婦に嬉しい５％オフ特典が魅力
新生銀行
新生銀行の特徴は、諸経費の安さです。イオン銀行（定率型）やじぶん銀行などのネット銀行は、事務取扱手数料が借入額ｘ2.16％かかるのに対し、新生銀行は定額の108,000円または162,000円（プランによって異なる）です。
借り換え額が多ければ多いほど、諸経費を安く抑えることができます。保証料、一部繰り上げ返済の手数料、団体信用生命保険料はすべて無料。
2016年10月の金利は、変動金利0.450％、10年固定で0.9％です。
加えて今なら期間限定で、住宅ローンの審査申し込みAmazonギフト券1,000円分もらえます。
参考 新生銀行の住宅ローン借り換えは諸費用・手数料が安いのが魅力！しかし致命的なデメリットがあった
じぶん銀行
じぶん銀行は、KDDIと三菱東京ＵＦＪ銀行が共同出資して2008年に設立したインターネット銀行です。「手のひらにあるじぶんの銀行」というコンセプトが銀行名。
日本の銀行で初めて申し込みから契約までネットで完結！原則、契約書の記載・捺印が不要になり、お手続きにかかる時間は最短で約10日です。
金利の安さランキングでは常に上位に君臨しています。2016年10月の金利は、変動金利0.497％、10年固定で0.510％です。
一般団体信用生命保険料、保証料、収入印紙代、一部繰上返済手数料、返済口座への資金移動はすべて無料。また、万が一ガンと診断されたら住宅ローン残高が半分となる「がん50％保障団信」が無料でついてくる点もメリットです。
参考 じぶん銀行の住宅ローン借り換えが有力候補！魅力は安すぎる変動金利と「6つの0円」
住宅ローン借り換え比較のまとめ
住宅ローンは本当にたくさんあります。
ある程度絞った方が、スピーディーに進められそうなのでわが家はこの３つの銀行に絞りました。きっちり比較して、わが家に合った住宅ローンの借り換えを目指します！！
※追記：最終的に、イオン銀行で借換を実施しました。毎月の金利返済が大幅に減少し、期間も短縮することに成功しました。
