不動産関係者に聞いた!資産価値が下落しない中古マンションの見極め方法

価値ある中古マンションの条件

「資産価値が下落しない不動産の条件ってなんだろう?」
「築年数が経っている中古マンションを購入しても大丈夫なのだろうか?」

不動産購入は、人生で一番慎重にならなくてはいけない買い物です。

現在、地方に戸建て住宅を残していますが、子どもの進学などに合わせて、将来的に中古マンションの購入する可能性もあります。

参考 マイホーム購入後に急な転勤!持家を売却せずに賃貸に出すことを選んだ3つの理由

そうなった時、慌てて失敗しないように、今のうちから時間を見つけながら、不安や疑問点を払拭し、少しずつ理想の住まい探しをしています。

先日は、リノベーション会社「リノべる。」の無料セミナーに行ってきました。

リノベる。のセミナーで聞いた以下の点がとても参考になったのでご紹介したいと思います。

  • 中古マンションが人気の理由
  • 中古マンションを購入する時の注意点
  • 資産価値が下がりにくい物件の条件

今後、中古マンション購入を検討されている方の参考になれば幸いです。

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中古マンションが人気の理由

リノベーションマンション

新築マンションは住んだ時点で2~3割価値が下がる

「はじめてカギを開けた瞬間に資産価値が20%下がる。」

新築マンションは、本来の評価額に業者の営業利益や販売経費などが上乗せして販売されています。

新築マンションの販売時には、立派な完成模型図、ウエルカムドリンクやお菓子、保育士さん付きのセミナーなど、至れり尽くせりの素敵なショールームが用意されていますよね。もちろん、これも販売価格の中に入っています。

新築から15年ほどかけて、本来の市場適正価格に近づいていくため、値下がり幅が大きいです。購入直後の値下がり率が一番大きく、2~3割ほど値下がりすると言われています。

日本国内では、新築に対する価値が非常に高く、「新築プレミアム」とも呼ばれています。

一方、築年数が15年以上経ったマンションは、値下がりも緩やかになり、購入時の費用も抑えられるため、リスクが少なくてすみます。

住みたいエリアの物件が探しやすい

駅に近くて利便性が高い土地には、すでにマンションや住宅、商業施設が建っていることがほとんど。マンションに住みたい人って、利便性を第一に考えていますよね。

都市開発などで、街の一等地に新築マンションを建てることができたとしても、一般には手が届かないような価格設定になっていることがほとんど。新築プレミアムもついているので、億ションとかになってしまうんですよね。

そのため、住みたい街やエリアが決まっている場合は、中古マンションの方が探しやすく、費用も抑えることが可能です。

物件購入費用を抑えた分、自分好みにカスタマイズできる

現在の新築マンションは、全体的に専用面積を小さくして、価格を安く設定している傾向があるそうです。ファミリー向け物件は70㎡前後がスタンダード。都心に近づけば近づくほど、専用面積は小さくなります。

一方、中古マンション(特に築20年以上)の方が、面積も広めに作られていることが多いため、理想の間取りや設備を入れやすくなります。

物件購入費用を抑えた分、リノベーション/リフォーム費用にまわせるので、自分たちの理想の住まいを作ることが可能です。フルリノベーションして水回りなどの設備や間取りを変えたとしても、新築マンションより安く抑えられることがほとんどです。

リノベーション業者がオススメする中古マンションの条件

中古マンションの条件

確かに中古マンションを購入するメリットは、たくさんあることが分かりました。

今度は、どのような条件の物件なら、リノベーション業者が自信を持ってオススメするのか聞いてみました。

築20年前後のマンション

「築20年を超えると土地の価格のみ。」

日本では、築20年以上の建物の価値はほぼ「0」だと言われています。

新築からどんどん下落し、築20年くらいを境に、土地価格のみ=価格下落が横ばいになるそうです。中古マンションの場合、共有の土地にはなるものの、考え方は同じ。土地価格自体はほとんど値崩れしないので、築20年からは、資産価値があまり下がらないということになります。

さらに、中古マンションの大規模修繕は約15年ごとに計画されています。基本的に、マンション修繕費は毎月の積立で予算を確保していますが、予算見積もりが甘かったり、予想外に費用がかかってしまう場合は、追加で数万円~数十万円徴収されることも少なくありません。

つまり、資産価値も安定し、大規模修繕が終わっている築20年前後のマンションが狙い目!

耐震性能に関しては、1981年の新耐震基準をクリアされていれば、問題ないと言われています。

コンクリートの寿命は一般的に60年と言われていますが、適切な管理と修繕がなされていれば、100年以上持つことも明らかになっています。

管理がしっかりされている

マンションの部屋に入ってからは、リノベーションで配管からガス機器まですべて新品に取り換えることが可能です。ですが、共有部は心配ですよね。

そこで大事なのが、マンションの管理体制。

具体的にはこの2つをチェックすると良いです。

  • 長期修繕計画・修繕状況の確認
  • 滞納額の確認

長期修繕計画・修繕状況の確認

マンションには、長期修繕計画があるのが一般的ですが、管理組合によってマチマチ。全くないところさえあります。もし長期計画がされていないとなると、将来トラブルに巻き込まれたり、追加で高額な修繕費を徴収されたりする可能性も高くなります。

また、中古マンションの設備面で最も心配な部分は、給排水配管ではないでしょうか。管理がしっかりされているマンションでは、排水管をしっかりと補修したり、取り換えたりしています。この部分は補修履歴で確認すると良いと教えてもらいました。

滞納額の確認

マンションの収支バランスも大事。管理費・修繕費を滞納している世帯は、少なからずいるそうです。特に、近年増加しているタワーマンションは、海外からの投資家が購入していることも多いです。海外には管理費という概念がないため、滞納されている確率が高いようです。

よって、不動産物件の対象になりやすい中古のタワーマンションもあまりオススメではありません。

修繕計画や収支バランスに関しては、「重要事項に関わる調査報告書」にて売買時に渡されるのが一般的。ですが、その時点では遅いので、予め不動産会社に取り寄せてもらった方が安心です。

立地条件は最重視

中古マンションで一番大事なのが、立地条件です。古くても利便性が高いマンションであれば、将来的に売れます。

駅から遠く利便性が低い大規模マンションの場合、ゴーストタウン化する可能性も否めません。立地条件が良ければ、建て替えや修繕を加えつつも、生き残ることができます。

試しに、急行駅徒歩15分と、各駅停車駅徒歩3分、どっちが不動産の資産価値が高いのか聞いてみました。

その場合、各駅停車の方が資産価値は高いようです。マンションに住みたい人のほとんどは、駅からの徒歩圏内(5分以内)で探すことが多いので、徒歩15分は検索条件から外れてしまい、売りにくい物件になってしまいます。

中古マンションは奥が深い!まだまだ勉強が必要

関東圏で住むには中古マンションと、安易に考えていましたが、滞納問題や修繕費のマイナス面があるのも事実。

マイホームを購入してから「想像と違っていた。思った以上にお金がかかってしまった。」と後悔しないためにも、まだまだ勉強が必要だと痛感しました。

資産価値を考えた住宅購入は、とても奥が深いですね。

リノベるでは、中古マンションの購入、リノベーションを検討している方を対象に様々なセミナーを実施しています。もちろん、参加は無料です。

私のように、漠然と中古マンションが良いけど、メリット・デメリットを聞きたいという方でも丁寧に教えてもらえます。

全国各地のショールームで実施しているので、あなたの不安や疑問にも答えてくれます。時間があるときに予約してみてはいかがでしょうか。

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▼ リノベる。ってどんな会社?こちらの記事にまとめています。

参考 リノベる。ショールームでリノベーション体験!中古マンション購入が今人気の理由