「都心にタワーマンションを売却すべきか悩む。」
憧れのタワーマンション。キッズルーム、パーティールーム、ジム、プールなどの共有施設が充実、コンシェルジュ付きのカウンター、豪華なエントランスなど、ホテル並みの設備は確かに魅力的ですよね。
駅近の高層マンションは、未だに子育て世代に人気です。都心に住みたい共働き夫婦は、ひと月数十万円の少し無理めの住宅ローンを組んでいるケースも多いです。
ですが、将来的にタワーマンションはスラム化するという問題もあります。そうなってしまうと、時すでに遅し。身動きとれない状態になってしまうかもしれません。
今回のブログ記事では、なぜ今のタイミングでタワーマンションを売却すべきなのかをまとめました。
タワーマンションに住み続ける不安
都心に住む私の友人。結婚前から働いている会社に、出産後も勤務しており、令和の子育て世代代表という生活をしています。その友人が便利なタワーマンションを売却し、都心の戸建て住宅に引っ越したので、新築祝いを渡しに行ってきました。
とても素敵なマンションだったが、なぜこのタイミングで売却を考えたのか、その理由を根掘り葉掘り聞きました。
売却理由① ファミリーには狭い
駅近で交通のアクセスが良いタワーマンション。共働き夫婦だと、通勤時間が短縮できと嬉しいですよね。
ですが、便利な場所にあるということは、それだけ坪単価も高いです。普通のサラリーマン家庭で購入できる広さは、50～60㎡代が多く、子連れ家族で住むにはやや手狭です。
子供が、中学生や高校生になった時、一人部屋を欲しがるかもしれません。その時に、教育費と重なり住み替え資金の余裕があるかどうか…。
子供が小さく、余力あるうちに、引越しを考える家庭は非常に多いようです。
売却理由② 共益費が高すぎる
「ホテルライクな暮らし。」
豪華なロビー、キレイに清掃された絨毯敷きの廊下、スカイラウンジ、24時間管理人在中のセキュリティ体制など、タワーマンションのステータスには、どれもお金がかかります。
タワーマンションは、規模が大きい分、負担する共益費も少ないと言われていますが、このようなサービスを維持するには相当お金がかかります。
築10年未満の友人のマンションは、管理費と修繕費だけで3万円ほど。駐車場合わせたら5万円以上かかっていたそうです。（私が住んでいる社宅の費用よりも高い…。）
売却理由③ 修繕積立金が値上がりする
タワーマンションだけに限らず、新築分譲マンションは、購入がしやすいように修繕費が安く設定されています。
新築から10年～15年後、大規模修繕に向けて修繕積立金が跳ね上がります。新築時6,000円くらいだった修繕積立金が、倍近くになってしまうことも。
マンションの大規模修繕工事は、築10年前後で外壁などの補修工事を行い、築25年前後で給排水菅の入れ替えをすることが多いです。
さらに、修繕工事が高額になるタワーマンションならではの理由もあります。高層階の足場を組むことが難しいです。そのため、屋上からゴンドラをつり下げるなど、低層のマンションよりも何倍もコストがかかってしまいます。
怖いことに、資金が足りない場合は、十万から数百万単位で特別徴収されることもあります。
売却理由④ 大規模修繕ができるか不安
築10年の大規模修繕は、計画通り行われることが多いですが、その後は分かりません。
都内のタワーマンションの多くは、外国人が投資物件として保有しています。利回りが低ければ一気に売却されてしまう可能性もあります。
また、一部の海外投資家には、管理費や修繕費という考えなく、滞納していることもあります。そうなると、20年後、30年後の大規模修繕ができる資金があるかも謎です。
売却理由⑤ スラム化問題が現実的に
「30年後、タワーマンションの資産価値の下落し、それに伴う周辺地域のスラム化している可能性がある。」
このように、国土交通省の幹部も懸念しています。タワーマンションの住民層は、セレブや芸能人というイメージでしたが、今ではサラリーマンの共働き家庭も多い。
普通のサラリーマン家庭でも、共働きなら手が届きます。ただ、購入はできたけれど、修繕費が跳ね上がり、暮らしに余裕がなくなってしまうこともあります。
「自分が生きている間さえ、マンションが持てばいい。」
と、考える住民も次第に出てきます。リタイアし、終の棲家として購入した人たちは、修繕に対してそこまで積極的ではありません。
修繕されないと、マンションの資産価値はどんどん下落してしまいます。
ホテルのようだったロビーも、パーティールームも、スカイラウンジも、修繕されないまま老朽化が進みボロボロ。資金に余裕がある住民は、早々に見切りをつけていく。
残るは、マンションを売却したくてもできないお金がない人たちです。孤独死、治安の悪化など、スラム街のようになってしまうという最悪のシナリオに…。
タワーマンションは今が売り時
聞けば聞くほど、将来が不安なタワーマンション。ですが、不動産の価格が上がっている今が、絶好の売り時。
友人がマンション売却に踏み切ったきっかけも、マンションの査定で、思った以上の額がついたから。最終的に、新築購入時から値崩れなしで売れたようです。
築10年経つ前だったので、修繕費も値上がりする前。タイミング的には、かなりよかったと言っていました。
「タワーマンションを売却すべきか。」
今後、不動産バブルが弾けてしまうと、本当に身動きが取れなくなることだってあり得ます。
住宅は、暮らしを左右する大事な選択です。もし、少しでも不安があるようでしたら、今のタイミングで売却を検討していみるのも、良い選択かもしれません。
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